Сфера банкротного права сейчас очень активно развивается, и, как следствие этого, сформировалась фактически отдельная ниша предложения на рынке недвижимости - те объекты, которые продаются арбитражными управляющими в ходе торгов при банкротстве предыдущего собственника.

"Ясно, что недвижимость с банкротных торгов - это всегда предложение по крайне выгодной цене, иногда дисконт от среднего рынка составляет 50 и более процентов. Недвижимость, продаваемая с торгов, с одной стороны, вызывает интерес у покупателей, с другой, мне постоянно приходится сталкиваться с тем, что представления потенциальных покупателей об этой категории недвижимости до крайности мифологизированы", - пояснила "Российской газете" адвокат Ирина Зуй.

Она разъяснила, чему стоит верить, а что - всего лишь необоснованные страхи.

Миф номер один

Объекты, принадлежащие банкротам, покупать опасно - сделка может быть оспорена.

В действительности сделки с недвижимостью, заключаемые на открытых банкротных торгах, фактически невозможно оспорить вне зависимости от личности ее предыдущего собственника. Продавцом является уже не сам предыдущий собственник, а арбитражный управляющий (АУ), назначенный арбитражным судом. Цена недвижимости определяется арбитражным управляющим максимально прозрачно: проводится профессиональная оценка, которую почти невозможно оспорить (ни один АУ не пойдет на заведомо сомнительную оценку), арбитражным судом утверждается порядок торгов. Если продажа проводится путем публичного предложения (есть такая хитрая штука, публичное предложение - это вторая стадия продажи, которая наступает в том случае, если торги по той или иной причине были признаны несостоявшимися, как правило, ввиду отсутствия предложений), то цена будет максимально выгодная для покупателя. Тут дисконт опять же утверждается арбитражным судом и конкурсными кредиторами и обычно составляет около 50% от рыночной оценки.

Миф номер два

Недвижимость банкротов обременена залогом, поэтому покупателю придется отбиваться от претензий банков.

В действительности все с точностью до наоборот.

Еще в 2009 году Пленум Высшего Арбитражного Суда РФ разъяснил, что при продаже заложенного имущества на банкротных торгах залог прекращается в силу прямого указания закона (пункт 9 постановления от 23.07.2009 № 58 "О некоторых вопросах, связанных с удовлетворением требований залогодержателя при банкротстве залогодателя").

Впоследствии Верховный Суд РФ подтвердил эту правовую позицию в отношении дел о банкротстве организаций (определение Судебной коллегии по экономическим спорам от 26.05.2016 № 308-ЭС16-1368), дополнительно отметив, что при реализации заложенного имущества на торгах происходит прекращение прав третьих лиц, и покупатель получает его свободным от каких-либо притязаний.

Верховный Суд РФ также указал на то, что по общему правилу (пока не доказано иное) приобретение имущества на торгах предполагает добросовестность приобретателя, что является дополнительным основанием для прекращения залога (пункт 1 статьи 352 Гражданского кодекса РФ).

Позднее Верховный Суд РФ подтвердил эту правовую позицию также в отношении дел о банкротстве граждан (определение Судебной коллегии по экономическим спорам от 01.09.2021 № 310-ЭС21-6469), подчеркнув, что после реализации на торгах заложенное имущество переходит к покупателю свободным от каких-либо обременений.

Таким образом, при продаже заложенного имущества на банкротных торгах залог прекращается автоматически. Поэтому, например, Росреестр регистрирует прекращение ипотеки без заявления залогодержателя (как правило, банка), одновременно с государственной регистрацией перехода права собственности к победителю торгов.