• zarya.chern@tularegion.org
  • 301090, Тульская область, п. Чернь,
    ул. К.Маркса, д. 31.
  • +7 (48756) 2-13-70+7-953-198-34-65
 
31.08.2012 09:32:00

Сосед продает комнату...

Можно ли продать комнату в коммуналке без согласия соседей?
Если собственник комнаты в коммунальной квартире хочет её продать, на первом этапе он должен известить в письменной форме других жильцов квартиры (как собственников, так и нанимателей) о своем намерении продать комнату, а так же долю в праве общей собственности с указанием цены и других условий, на которых продает ее.
Остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается.
В течение месяца соседи обязаны либо отказаться от покупки, либо приобрести продаваемую комнату. Подписи отказавшихся желательно заверить у нотариуса. Если же в квартире есть неприватизированные комнаты, то отказ от покупки надо получать от районной администрации, после чего продавец имеет право продать свою комнату любому другому лицу, но по цене не ниже, чем было предложено соседям.
Если преимущественное право покупки было нарушено, соседи по коммуналке имеют право в течение 3-х месяцев требовать перевода на них прав и обязанностей покупателя в судебном порядке. Сделка купли-продажи может быть признана недействительной.
Если один из собственников доли согласен на приобретение продаваемой комнаты, между ним и продавцом заключается договор купли-продажи, подлежащий обязательной государственной регистрации.
Есть моменты, которые могут осложнить и затянуть процесс продажи. Например, соседи могут оказывать всяческое противодействие при продаже комнаты: тянуть время, не давать письменный отказ от преимущественного права покупки или идти к нотариусу и т.д.
Если сосед отказывается подписывать уведомление о продаже, надо составить нотариальный документ обо всех условиях продажи комнаты с указанием цены, за которую вы ее продаете и послать ему заказное письмо с уведомлением. В таком случае он будет считаться уведомленным с того момента, как получит письмо или откажется его принять.
Часто возникает вопрос, когда вы желаете продать свою комнату, а сосед умер. Со смертью вашего соседа режим общей долевой собственности на вашу квартиру не изменился. Право собственности умершего и преимущественное право покупки продаваемой комнаты, должно перейти к наследникам. Поэтому вам остается только ждать момента, когда наследник умершего зарегистрирует свое право собственности на комнату, а затем предлагать ему купить вашу комнату. Наследники получат свидетельство о праве на наследство по истечении 6 месяцев со дня смерти. Возможна выдача свидетельства и до истечения указанного срока, если нотариус уверен, что, кроме лиц, заявивших о выдаче свидетельства, других наследников нет. Но на практике это встречается чрезвычайно редко. Возможен судебный спор между наследниками. В этом случае вам придется ждать далеко не 6 месяцев до вступления в законную силу решения суда по этому спору.
Бывают случаи, когда в одной из комнат квартиры никто не проживает, например, более 5 лет, у соседа нет родственников. Тогда вам необходимо обращаться в суд с заявлением о признании соседа безвестно отсутствующим. В заявлении нужно указать, что такое признание вам необходимо для продажи своей доли (комнаты). В соответствие со статьей 42 Гражданского кодекса РФ, гражданин может быть признан безвестно отсутствующим, если в течение года по месту его жительства нет сведений о его месте пребывания.
Однако ваших показаний для суда недостаточно. Ведь ваш сосед может спокойно проживать в соседнем доме. Бесспорным доказательством безвестного отсутствия является справка из органов внутренних дел о розыске вашего соседа в течение года. После вступления в законную силу решения суда о признании соседа безвестно отсутствующим можете совершать сделку. В регистрирующий орган  необходимо предоставить заверенную печатью суда копию указанного решения.
Всё это значительно затрудняет продажу и требует выдержки, спокойствия и терпения в отношениях с другими собственниками.
Продажа комнаты посредством дарения – вещь незаконная. Дарение – безвозмездная сделка, а здесь присутствуют деньги. Эта сделка является притворной, а, следовательно, ничтожной. И такая сделка может быть оспорена в течение 10 лет с момента ее совершения заинтересованными лицами, обратившимися в суд с иском о применении последствий недействительности сделки дарения и переводе на себя прав и обязанностей покупателя. И если судом будет установлен факт получения дарителем (продавцом) денег, то этот иск будет удовлетворен.
Л. Исаева,
нотариус Чернского нотариального округа



Возврат к списку

Написать в редакцию